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发表于 2021-2-20 19:27:24 | 查看: 21| 回复: 0
  2020年,宁波房地产市场整体来说是不错的,虽然受疫情和调控双重影响,宁波楼市呈现先抑后扬再企稳的态势。不过在疫情得到有效控制后楼市升温过快,宁波先后于7月和12月升级房地产调控政策。随着调控政策效应的逐步显现,房地产市场发展趋向理性,四季度房价环比趋稳,同比涨幅回落。
  1-12月份,宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨4.3%,同比平均上涨5.9%。具体来看,新建商品住宅环比指数小幅震荡,1月份为100.6,2月份受疫情影响下降至99.8,而后快速回升至5月份的101.4,6-7月份逐步回落至100.4,8月份受高价盘影响再次回升至100.7,9-11月份涨幅持续收窄至100.0,12月份转为下跌,为99.8。同比指数整体震荡下行,由1月份的108.2逐步回落至4月份的105.8,5月份小幅回升至106.1,而后持续回落,12月份为104.4(详见图1)。
  1-12月份,宁波市二手住宅销售价格环比累计上涨8.6%,同比平均上涨8.2%。具体来看,二手住宅销售价格环比指数呈“V”型走势,由1月份的100.7回落至2月份的99.6,随着疫情得到有效控制,3-6月份逐步回升至101.2,之后在调控政策的影响下,7-11月份逐步回落至100.4,12月份再度回升至100.6。同比指数震荡运行,由1月份的108.8回落至3、4月份的108.1,6月份扩大至108.6,11月份回落至107.9,12月份再次回升至108.5(详见图2)。
  1-12月份,宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中,由第28位后移至第31位;在全国21个长效机制试点城市(第一、二批“一城一策”试点城市,除苏州外,下同)中,由第6位后移至第11位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中,由第11位前移至第8位;在全国21个长效机制试点城市中,由第3位前移至第2位。
  据市房管中心数据显示:1-12月份,宁波市五区新建商品住宅成交面积为549.1万平方米,同比上涨3.0%;二手住宅成交面积为631.3万平方米,同比下降2.7%。分季度看,一至四季度新建商品住宅销售面积分别为67.6、164.1、191.5和125.9万平方米,除三季度同比上涨39.4%外,一、二、四季度同比分别下降22.9%、5.5%和6.3%;二手住宅销售面积分别为73.8、184.2、227.6和145.7万平方米,一、二季度同比分别下降22.9%和17.7%,三、四季度同比分别上涨14.8%和11.1%。
  分月度看,除2月份受疫情影响成交量断崖式下跌外,上半年住宅成交面积总体呈现快速回升态势,下半年由于调控政策收紧,成交面积逐步趋稳。由于政策窗口期效应,新建商品住宅和二手住宅成交面积均于7月达到2020年峰值,同比分别上涨50.9%和18.2%(详见图3)。
  四季度以来,房企为加速回款,新开、加推项目的入市速度加快,当前宁波新建商品住宅库存套数显著回升。截止2020年12月31日,市五区可供销售新建商品住宅套数为23021套,同比上涨24.0%;可供销售新建商品住宅面积为281.1万平方米,同比上涨15.8%。按照过去12个月月均成交面积测算,去化周期为6.1个月,较上年同期增加0.6个月。
  自2019年四季度起,宁波市建立房地价联动机制,即在土地出让环节设定项目入市的最高限价。据统计,2020年9月份以来,市五区已有11个“双限”土拍项目上市,在同期新开楼盘中占比超过六成。其中,部分项目的限定价格低于当前周边市场价格,呈现低开入市现象。如10月份首开的咏兰郡,整盘含装修限价约3.1万元/平方米,低于周边次新二手房荣安心尚园(均价约3.4万元/平方米);11月份首开的云潮中心,精装均价2.9万元/平方米,低于周边次新房望江府(毛坯均价约3.5万元/平方米)等。
  据近期调研结果显示,51.4%的购房者偏好选择90-120平方米的房源,79.8%的购房者可承受的总价在350万元以下。而出于打造市场口碑、树立品牌形象及实现利润最大化等多重原因,房地产开发企业普遍选择开发中大户型的改善型住宅,户型集中于120-140平方米,单套总价约为420-490万元,高于一般居民的承受能力。市场上中小户型的刚需产品供不应求,摇号中签率偏低,供需矛盾较为突出。
  为遏制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,7月份,宁波连续出台多项房地产调控新政,主要包含限购范围扩大、契税优惠减少、商品房备案价格审批从严、土地拍卖限价从严和无房户优先购房等;12月份,宁波市再次出台调控补充通知,从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面进行完善。随着政策效应的逐步显现,房地产市场降温迹象愈发明显,住宅成交量下行,成交均价稳中微降。楼市调控政策的不断升级彰显了地方政府贯彻“房住不炒”的决心,有助于稳定市场预期,培育理性的楼市自律机制。
  随着“三道红线”融资新规的落地,销售回款成为房地产开发企业缓解现金流压力、降低负债的重要手段。临近年底,许多房企为加快资金回笼速度,加紧供货、积极营销、抢收业绩。在售项目优惠力度开始加大,给市场传递出降温的信号。如,11月份,鄞州区某项目加推当日签约,加一次性付款最高可享23万优惠,套均最高优惠较首开时增加6万元;北仑区某项目,近期最高优惠可达8个点,总价优惠约20万元,优惠力度较前期增加15万元;12月份,镇海区某项目,针对剩余房源推出9.0-9.5折优惠;江北区某项目,最新批次加推房源一次性付款优惠增加1个点等。
  2020年,宁波市中心优质地块出让多,土地市场持续高热,最高楼面价已突破3万元大关。虽然随着调控政策的加码,“双限”价格持续从严,下半年土地市场的整体溢价率较上半年有明显下降,但优质地块仍然竞争激烈,土地成交价格处于高位,易引发周边二手市场迅速升温。如,2020年12月9日,北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04b地块以楼面价2.3万元/平方米成交,溢价率35.3%,刷新了北仑区的地王纪录。北仑区中介机构反映,宁波房价受高价土拍影响,宁波房价卖家预期提升,该地块附近的部分次新二手房源挂牌价格上调约2000元/平方米,单月涨幅高达6.7%。
  一是公民同招激发二手学区房需求。2020年起,宁波的小学、初中均实行“公民同招”,为追求优质教育资源,学区房需求被进一步激发。年末,各地教育局相继发布招生预警,再度增强了家长购房择校的紧迫感。房地产经纪机构普遍反映,2020年,小户型优质学区房价格持续上涨,同比涨幅超过两成,远高于普通二手住宅。二是地铁通车扩大“地铁房”概念。宁波地铁4号线月份正式通车运行,是贯通宁波东南与西北的一条骨干线路。位置偏远的慈城、东钱湖项目以市中心半小时交通圈的“地铁盘”概念与低总价吸引了大量刚需人群青睐,去化基本做到“日光”,区域热度居高不下。
  中央指出,“房住不炒”依然是“十四五”期间楼市调控的主基调,免费设计房屋的网站随着房地产长效调控机制的不断健全,楼市逐渐趋于理性。同时,受“双限项目”低开入市现象增多、调控不断升级、政府备案审批限价严格、挂牌土地的房价限制从严等多方面叠加影响,多数房企对宁波房价走势看法偏谨慎。但需要关注的是,由于2020年宁波中心城区高价地块成交较多,2021年成交均价仍存在结构性上涨的压力。预计,2021年上半年,房价总体以平稳为主,个别月份或将小幅上涨。

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